Как заработать на перепродаже недвижимости


Антикризисные способы заработать на недвижимости: советы бывалых

В современных условиях заработать на недвижимости достаточно сложно, так как кризис породил нестабильность рынка, однако, зная, по каким законам функционирует отрасль, можно обеспечить себя стабильным доходом.

Существует несколько способов заработка:

  • посредничество;
  • аренда;
  • перепродажа и строительство с последующей перепродажей.

Каждый из способов имеет свои подводные камни, а также, преимущества и недостатки.

Содержание статьи

Посредничество

Достаточно простой способ заработка, которым активно пользуются начинающие инвесторы, так как начать карьеру в роли посредника достаточно просто:

  • не требуется большого начального капитала;
  • нет необходимости приобретать недвижимость или иметь её в собственности;
  • достаточно организовать агентство недвижимости, пройти курсы подготовки, чтобы начать зарабатывать.

Однако для того чтобы хорошо зарабатывать в роли посредника, необходимо иметь ряд навыков и умений: следует знать рынок недвижимости, уметь грамотно расшифровывать и анализировать информацию. Потребуется находить подход к клиентам с различным уровнем запросов.

Совет! Очень важно иметь базу выгодных объектов и уметь её вовремя обновлять.

До того, как заработать на рынке недвижимости, требуется потратить долгие месяцы, прежде чем состоится первая сделка, однако опытные риелторы-посредники и риелторские агентства, овладевшие секретами профессионального мастерства, зарабатывают большие деньги. Начинать инвестировать в данное направление лучше, если есть постоянное место работы или иной источник, приносящий стабильный доход, а посредничество первое время можно рассматривать только как дополнительный заработок.

По мере накопления опыта и создания клиентской базы можно сделать риелторское агентство основным источников дохода, однако это потребует больших затрат труда.

Посредничество при аренде

Так же возможен альтернативный способ, как зарабатывать на недвижимости — оказывать услуги посредника между съемщиками и арендодателями. При риелторских агентствах в настоящее время существуют отделы по работе с арендными площадями. Заработать на аренде проще, так как эти сделки происходят чаще и пользуются большим спросом.

К минусам относится небольшая сумма вознаграждения, поэтому этот способ заработка также не может являться основным.

Аренда жилья

Вторым популярным способом является сдача недвижимости в аренду. Для того чтобы воспользоваться данным способом заработка, нужно иметь дополнительную недвижимость в собственности или возможность её приобрести.

Объектом аренды может стать дополнительная:

  • квартира;
  • частный дом;
  • дачный участок, деловая недвижимость или производственное помещение.

Внимание! Заработать на недвижимости таким образом удастся достаточно немного, однако это стабильный источник запасного дохода дающий доход около 8% годовых, то есть выполняя роль процента с банковского вклада.

Посуточная аренда

Возможно, второе применение недвижимости — сдача посуточно. В этом случае удастся заработать на недвижимости в собственности, превратив её в мини-отель.

Этот способ сложнее, так как является мелким бизнесом и требует:

  • привлечения клиентов;
  • расклейки объявлений;
  • подачи информации в рекламные газеты;
  • размещения рекламы в интернете или социальных сетях.

Этот способ потребует больших затрат труда, и приносит небольшой доход, который со временем можно увеличить.

Перепродажа

Заработок на инвестировании в строительство и перепродаже недвижимости является сложным и рискованным способом, так как необходимо знание рынка, наличие недвижимости или первоначального капитала. В процессе заработка существует риск потери капитала.

Для того, чтобы заработать на перепродаже, достаточно вложить деньги в долевое строительство, однако надо аккуратно подходить к выбору застройщика: если срок сдачи жилья большой, прибыльность вложения снижается.

Также всегда существует вероятность банкротства компании застройщика или недобросовестная организация деятельности. При выборе застройщика необходимо наводить справки о репутации компании, а также о спонсорах и партнёрах.

Совет! Оптимальным вариантом являются застройщики, сотрудничающие с крупными банками, такими как Сбербанк или Россельхозбанк.

На что следует обратить внимание при вложении средств в строительство с целью последующей ее перепродажи

При вложении денежных средств в недвижимость, следует обратить внимание на следующие моменты:

  • Ориентировочная стоимость первичной и вторичной недвижимости в районе, где строится здание.
  • Прогнозы специалистов на ближайшие годы.
  • Ближайшие транспортные развязки.
  • Состояние инфраструктуры: наличие в шаговой доступности школ, детских садов, поликлиник и магазинов.

Все эти факторы могут как повысить, так и снизить стоимость недвижимости, поэтому ими не следует пренебрегать.

Совет! При текущей ситуации на рынке недвижимости невыгодно вкладывать денежные средства в строящиеся дома на этапе котлована, так как в этом случае процент по инвестициям не превысит 6-7%, лучше приобретать долевой пай в тот момент, когда строительство близится к завершению.

Заработок на перепродаже вторичной недвижимости

Еще один способ заработка на перепродаже — покупка и перепродажа вторичной недвижимости.

Существует несколько тонкостей подобного заработка:

  • Не все квартиры растут в цене, во многом это зависит от района;
  • Не следует приобретать для перепродажи устаревшее жильё, не оборудованное всеми инфраструктурными удобствами;
  • Для того чтобы квартира выросла в цене, необходимо потратить довольно большие средства на ремонт жилья. Чтобы сэкономить, можно выполнить ремонт своими силами, не прибегая к найму рабочих, однако для этого нужно обладать навыками и опытом проведения подобного ремонта.

Внимание! Существует достаточно высокий риск столкнуться с мошенниками при осуществлении подобной деятельности, поэтому необходимо вести дела, постоянно анализируя ситуацию, в противном случае вместо прибыли возможно получить огромный убыток.

Можно ли заработать на покупке недвижимости в ипотеку?

Заработок в ипотеку — способ для тех, кто не может себе позволить приобрести недвижимость на собственные средства.

Внимание! В случае, если приобретается жилплощадь, её последующая сдача в аренду может не окупиться.

Существует вариант заработка в ипотеку, при котором приобретается здание под офисы и сдаётся в аренду различным фирмам.

Такое приобретение может окупиться, однако потребуется соблюдение некоторых правил:

  • Лучше приобретать здание в деловом районе.
  • Часть капитала придётся потратить, чтобы правильно оформить документы.

Для того чтобы правильно организовать аренду, придётся прибегнуть к помощи оценщиков, которые смогут рассчитать стоимость аренды.

Информация из единого реестра недвижимости

Организовать бизнес по продаже или перепродаже недвижимости поможет информация из единого государственного реестра недвижимости. Реестр содержит достоверную информацию об объектах недвижимости.

С тех пор как заработал новый реестр недвижимости, информацию о приобретённой недвижимости стало возможно получить через личный кабинет на сайте. Таким образом, получить все необходимые справки можно при помощи онлайн-запроса, что существенно экономит время.

Как заработать на недвижимости и разбогатеть?

Нет короткого пути к , чтобы заработать деньги на недвижимости или быстро разбогатеть, но вы можете медленно и неуклонно наращивать богатство за счет успешного инвестирования в недвижимость. Инвестиции в недвижимость выделяются как проверенный и проверенный подход к заработку, но, как и любой другой бизнес, с ним связаны некоторые риски. Если все сделано правильно, недвижимость может стать отличным источником богатства. Как правило, существует два основных способа заработка на недвижимости: оценка, которая представляет собой увеличение стоимости собственности за определенный период времени, и доход от аренды, получаемый путем сдачи недвижимости в аренду арендаторам.Но мы обсудим еще несколько известных способов заработка на недвижимости, которые включают как активное, так и пассивное инвестирование.

10 способов заработать на недвижимости и стать богатым

Инвестиции в недвижимость могут добавить диверсификации к вашему инвестиционному портфелю. В этой статье мы сосредоточимся на том, как заработать на недвижимости разными способами. Вы взволнованы?

1. Заработок на недвижимости с помощью аренды недвижимости

Это классический способ заработать на недвижимости и разбогатеть.Лорды и дворяне боролись за титулы, которые позволяли им собирать ренту с тех, кто живет, занимается сельским хозяйством или иным образом обрабатывает землю. Некоторые предприниматели осушали болота и строили предприятия, чтобы зарабатывать на земле больше, чем если бы они просто сдавали ее в аренду фермерам и владельцам ранчо.

Мы прошли долгий путь, предлагая множество вариантов для тех, кто хочет узнать, как зарабатывать деньги на недвижимости . Вы можете купить землю, построить дом, а затем сдать его в аренду.Вы можете найти проблемную недвижимость, отремонтировать ее, а затем сдать в аренду. Недвижимость под ключ была куплена кем-то другим, кто ее отремонтировал до того, как нашел арендатора. Независимо от того, как вы приобретаете недвижимость, это стратегия «купи и держи».

Вы можете владеть жилой, коммерческой и промышленной недвижимостью. Одно из самых больших преимуществ владения арендуемой недвижимостью - это стабильный денежный поток, который она генерирует. Это лучшая форма владения инвестиционной недвижимостью для получения пассивного дохода.Обратной стороной этого подхода является то, что вы кладете все яйца в относительно небольшое количество корзин. Если есть проблемы с жилым комплексом, которым вы владеете, доход от его аренды снижается, поскольку люди уезжают, или расходы на ремонт отнимают вашу прибыль.

Эта стратегия, вероятно, наиболее вероятно позволит вам получать стабильный доход, достаточный для того, чтобы жить на него, если вы владеете несколькими объектами аренды. Вы можете использовать эту стратегию, если вы обналичиваете деньги с пенсионного счета или собственного капитала.Если вы хотите знать, как разбогатеть на недвижимости, поймите, что это один из самых безопасных способов сделать это, если вы хорошо управляете расходами и собственностью. Даллас - очень хороший рынок недвижимости для покупки сдаваемой в аренду недвижимости.

Знайте правила выселения арендаторов и повышения арендных ставок, если вы будете управлять многоквартирным домом. Ознакомьтесь с местными строительными нормами, нормами сообщества для собственности в той ценовой категории, которую вы собираетесь покупать, и о рентабельных обновлениях, если вы собираетесь покупать и сдавать недвижимость.

Вы не можете позволить себе терять деньги, превращая дом среднего класса в единственную элитную недвижимость в районе. Все это требует денег, чтобы купить недвижимость. Мы рекомендуем сэкономить или использовать средства, необходимые для внесения первых взносов в частные дома или небольшие многоквартирные дома. Это может происходить из ваших сбережений, капитала в вашем основном месте жительства или пенсионного счета.

Мы не рекомендуем брать займы под ваши 401K, поскольку деньги должны быть возвращены в течение нескольких недель после потери работы, иначе вам придется платить налоги и штраф.Вам почти лучше вытащить деньги из ИРА. У вас больше контроля над сборами и налогами, которые вы платите. Отложите тысячи долларов в резервный фонд для покрытия незапланированных счетов за ремонт, неожиданных судебных издержек и других расходов, которые вы должным образом не учли.

Тогда вам не придется сокращать свой денежный поток с помощью ссуд под высокие проценты, чтобы оплатить небольшой ремонт, необходимый для легальной сдачи квартиры в аренду, или использовать свою кредитную карту для оплаты подрядчикам. Купите отдельную недвижимость, заплатив наличный аванс, ипотеку и свой бизнес-план.Поставьте цель сдавать квартиру в аренду за 1 процент от ее общей стоимости в месяц.

Например, дом за 100 000 долларов следует арендовать примерно за тысячу долларов в месяц. Затем примените свою стратегию. Продайте фиксатор или получите арендную плату за первые несколько месяцев у нового арендатора. Восстановите свой аварийный фонд, поскольку вам могут потребоваться тысячи долларов, чтобы починить сломанный водонагреватель или дыру в крыше. Сэкономьте достаточно денег для следующего ремонта или первоначального взноса.

Затем ищите ипотеку, чтобы купить следующую недвижимость, и повторите схему.Не торопитесь покупать кучу объектов недвижимости. Задолженность умножает риски, и вы не хотите в конечном итоге получить миллион долларов непогашенной необеспеченной задолженности из-за того, что вы пытались управлять десятью арендуемыми объектами недвижимости, не имея опыта работы в качестве арендодателя. Вы также не можете позволить себе ошибиться с компанией по управлению недвижимостью. Не пытайтесь исправить и перевернуть сразу несколько свойств. Растите медленно, чтобы у вас была маржа для покрытия стоимости ошибок.

Вот почему вы должны покупать от одного до трех объектов недвижимости в год, а не десять, которые рекомендуют некоторые инвестиционные программы.Покупайте и меняйте недвижимость по одному, независимо от того, сколько времени это займет, пока в вашей команде не появится опыт или опытный подрядчик, который сможет выполнить несколько таких ремонтов одновременно. Купите небольшой многоквартирный дом и узнайте, как им управлять, или найдите хорошего управляющего, который сделает всю работу за вас.

Помните, что каждый месяц увеличивает долю в собственности, и это помимо дохода, который вы получаете. Вы могли бы значительно улучшить денежный поток, если бы вы агрессивно погасили задолженность по ипотеке за недвижимость.Например, вы переходите от 300 долларов к 1000 долларов в месяц за аренду дома на одну семью.

Какая недвижимость требует гораздо больше работы, чем вы ожидали? Что делать, если многоквартирный дом не работает должным образом? Продайте его, погасите долг, а затем начните заново с оставшимися у вас деньгами. В конечном итоге вы будете зарабатывать миллионы на недвижимости, наращивая свой портфель недвижимости, и вы сможете получить чистую стоимость в миллион долларов менее чем за пять лет.

Если вы владеете десятками домов, сдаваемых внаем, подумайте о продаже их, чтобы купить профессионально управляемое многоквартирное жилье.Когда вы готовы зарабатывать по-настоящему пассивный доход, это один из путей. Продажа собственности другим инвесторам и инвестирование в инвестиционные фонды недвижимости или в акции собственности, находящейся под управлением других лиц, - это другое.

2. Процентный доход от инвестирования в ипотечные облигации

Ипотечные облигации могут быть хорошей инвестицией в недвижимость для людей, ищущих пассивный доход. Когда вы покупаете закладную, вы получаете ежемесячные платежи, включающие как проценты, так и основную сумму долга. Это постоянный поток дохода, который вы получаете от сдачи в аренду, но нет необходимости содержать недвижимость, как домовладелец.Намного легче инвестировать в недвижимость, расположенную по всей стране, потому что вам не нужно иметь дело с местными правилами в отношении лицензирования недвижимости или налогов. В ипотечной записке указывается срок кредита. Вы знаете, как долго вы будете получать выплаты по кредиту, и это может быть от 10 до 30 лет.

Вы можете увеличить стоимость закладной, купив ее у держателя проблемных облигаций. Например, вы можете найти ферму или семейную собственность, проданную за счет финансирования от собственника. Человек продал свой дом, но теперь им нужно управлять ссудой.Они могут нуждаться в деньгах, будь то для покупки нового дома или просто для получения наличных денег для финансирования своей пенсии. В этих случаях вы можете предложить 80 000 долларов за купюру 100 000 долларов. Если они соглашаются, вы получаете проценты и основную сумму по ссуде в 100 000 долларов, но заплатили за это только 20 000 долларов.

Другой класс отчаявшихся продавцов - это частные кредиторы с медленно или неплатежеспособным заемщиком. Они не получают ожидаемого дохода. Они могут не захотеть лишить права выкупа плохо оплачиваемого члена семьи.Или они могут не захотеть вернуть собственность. Вы можете купить эти банкноты гораздо дешевле их номинальной стоимости. Однако вам придется либо активизировать сборы, либо лишить имущество права выкупа. Покупайте такие банкноты только в том случае, если у вас есть план по монетизации собственности, независимо от того, сдаете ли вы ее в аренду, продаете ли кому-то другому или перестраиваете собственность.

3. Разбогатеть, перелистывая недвижимость

Это еще один проверенный способ быстро заработать на недвижимости, чтобы разбогатеть. Fix and Flip - это особая форма инвестирования в недвижимость.Инвестор покупает дом, оплачивает ремонт и реконструкцию, а затем продает недвижимость с целью получения прибыли. Этот вид инвестирования в недвижимость является предметом многочисленных реалити-шоу. Реальность такова, что эта форма инвестирования в недвижимость сопряжена с высоким риском. Если вы недооцените затраты на реабилитацию, вы можете потерять деньги.

Если вы вкладываете слишком много денег в инвестиционную недвижимость, потому что не понимаете свой целевой рынок и ожидания покупателя, вы, вероятно, лишили себя прибыли от недвижимости.Независимо от того, есть ли проблемы с продажной ценой, агентом по недвижимости, районом или внешним видом собственности, каждый месяц, когда дом выставлен на продажу, вычитается из вашей прибыли.

Если вы попытаетесь сделать ремонт самостоятельно, чтобы сэкономить деньги, теоретическая экономия на трудозатратах будет компенсирована задержками с выводом недвижимости на рынок. Если вы еще не являетесь опытным строительным подрядчиком, существует риск того, что ремонт своими руками не будет соответствовать нормам или ожиданиям потенциальных покупателей.Тогда вы можете потерять все по сделке, потому что вам придется заплатить за то, чтобы кто-то переделал то, что, как вы думали, было сделано. Идеальная установка и переворот - это свойство, которое требует только косметического ремонта, но это действительно редкость.

4. Заработок с помощью инвестиционных фондов недвижимости

Инвестиционные фонды недвижимости или REIT позволяют вам инвестировать в недвижимость без необходимости покупать ее и управлять ею. REIT можно инвестировать в ипотеку, недвижимость или их сочетание. Вы можете диверсифицировать свои активы в сфере недвижимости, покупая REITS, инвестированные в определенные рыночные ниши.Одним из преимуществ REIT является отсутствие корреляции с другими типами акций. Это означает, что стоимость REIT зависит от рынка недвижимости, а не от фондового рынка.

REIT доступны в публично торгуемых и неторгуемых формах. Комиссия по ценным бумагам и биржам рекомендует не торговать REIT из-за их высоких комиссий, проблемы их ликвидации и риска, что они могут стать бесполезными. Публично торгуемые REIT столь же ликвидны, как акции и облигации. REIT выделяются тем, что регулярно выплачивают дивиденды, что уже предлагает уменьшающаяся доля акций.Очевидно, это также показывает способ заработать на недвижимости и разбогатеть.

5. Заработок с помощью ETF и паевых инвестиционных фондов недвижимости

Вы можете покупать торгуемые на бирже фонды (ETF) и паевые инвестиционные фонды, которые широко диверсифицированы или ориентированы на определенный сектор. И вы можете покупать ETF и паевые инвестиционные фонды, которые сами инвестируют в недвижимость. Например, можно купить ETF, которые инвестируют в акции недвижимого имущества, такие как публично торгуемые жилищные строители. Некоторые ETF также инвестируют в REIT.Существуют паевые инвестиционные фонды, которые инвестируют в девелоперов и фирмы по управлению недвижимостью.

Преимущества инвестирования в ETF и паевые инвестиционные фонды включают высокую ликвидность и низкие затраты. Забудьте обналичивать свой план 401K или 403B для покупки арендуемой недвижимости, поскольку эта стратегия позволяет вам инвестировать в недвижимость с пенсионных счетов с льготным налогообложением. Чтобы начать инвестировать таким образом, не нужно сразу много денег. И наоборот, вы можете не получать дивиденды. Вы не можете получить никаких доходов, пока не продадите акции, получившие высокую оценку.

6. Использование частного кредитования для зарабатывания денег на недвижимости

Кредиторы с твердыми деньгами ссужают деньги тем, кто использует стратегию исправления ошибок. Они могут ссужать деньги тем, кто покупает недвижимость, для ремонта и последующей сдачи в аренду; в этом случае инвестор в недвижимость получит традиционную ипотеку после того, как у него будет привлекательная недвижимость, которую банк теперь будет рассматривать в качестве залога. Выступая в роли банка для покупателей недвижимости, вы получаете более высокий доход, чем если бы вы оставили деньги в банке.Вы должны проявить должную осмотрительность, поскольку ошибки могут означать, что у вас нет действительного залогового права в отношении собственности.

Для тех, кто еще не готов вложить крупную сумму в один проект, возможен краудфандинг. Вы можете ссудить деньги тому, кто хочет купить арендуемую недвижимость или обеспечить первоначальный взнос за собственный дом. В любом случае ссуды высокорискованы и неликвидны. Другая проблема заключается в том, что более чем скромное кредитование твердых денег означает, что применяются правила SEC. Если вы не отвечаете требованиям к доходу и чистому капиталу, установленным SEC, вам может быть отказано в предоставлении ссуды инвесторам в недвижимость, за исключением случаев, когда они выражаются в символических суммах через краудсорсинговый сайт.

7. Увеличение благосостояния за счет повышения стоимости недвижимости

Когда стоимость собственности увеличивается, мы называем это «признательностью». Хотя повышение не всегда гарантировано, исторически цены на недвижимость росли в долгосрочной перспективе. Итак, опять же, само по себе признание вряд ли сделает вас миллионером, но недвижимость в США всегда росла, составляя в среднем 3% в год за последнее столетие. Например, если вы приобрели недвижимость за 250 000 долларов 2 года назад, а сегодня эта собственность стоит 350 000 долларов, это повышение сделало вас богаче на 100 000 долларов или, другими словами, ваши активы выросли на 100 000 долларов.

Другой тип признания, который может иметь значение, известен как «принудительное признание», концепция увеличения стоимости посредством физического улучшения собственности посредством ремонта. Любая форма признательности приносит вам деньги в недвижимости, и вы становитесь богаче. Щелкните ссылку, чтобы узнать, как инвестирование в недвижимость Канзас-Сити может помочь вам получить богатство.

8. Выбор 1031 Exchange в недвижимости

Как инвестор в недвижимость, вы можете использовать этот налоговый код, называемый 1031 Exchange, для продажи инвестиционной недвижимости и использовать прибыль для покупки новой, имеющей такую ​​же или большую ценность. .Таким образом, вы можете отложить уплату налогов до тех пор, пока не будет продано следующее имущество, или вы можете выбрать еще один обмен 1031. Когда вы решите продать свою собственность, вы обязаны платить налоги на прирост капитала. С помощью раздела 1031 Налогового кодекса вам разрешается отложить уплату налогов, если вы реинвестируете полученную прибыль в другую собственность. IRS считает, что вы обмениваете свою старую собственность на другую недвижимость.

9. Выплата ссуды

Когда вы покупаете арендуемую недвижимость с ипотекой, вы каждый месяц вносите платеж кредитору.Этот платеж состоит из двух частей: основной суммы и процентов. Проценты - это прибыль для кредитора, но основная сумма - это деньги, которыми вы выплачиваете ссуду. Со временем ваш арендатор, по сути, выплачивает за вас ссуду, помогая вам автоматически создавать богатство. Например, если вы приобрели дом пять лет назад за 100 000 долларов и получили ипотеку на 80 000 долларов (мы скажем, что это была ипотека на 30 лет с фиксированной ставкой в ​​5 процентов), сегодня вы должны были бы всего 74 000 долларов.

Через десять лет вы должны будете только 65 000 долларов.Это означает, что с каждым годом ваш капитал увеличивается. Вы бы приобрели ценность, пока стоимость свойства не упала. И если он принесет нулевой денежный поток или станет безубыточным и никогда не повысится в цене, даже после выплаты ипотеки у вас теперь будет собственность стоимостью 100000 долларов или более, на которую вы не копили. Ваш арендатор выплатил его из-за «выплаты кредита». Этого не произойдет, если вы заплатите все свои деньги или сбережения за недвижимость и не выберете ипотеку. Это самая умная стратегия заработка на недвижимости, чтобы разбогатеть.

10. Рефинансирование ипотеки для увеличения денежного потока

Вы также можете выбрать рефинансирование ипотеки. Преимущество номер один рефинансирования ипотеки - получение ссуды по более низкой процентной ставке, а также уменьшение суммы ежемесячного платежа по ипотеке. Одним из преимуществ рефинансирования ипотеки является также то, что рефинансирование предоставляет заемщику свежие деньги по более низким процентным ставкам, благодаря которым домовладелец может снизить сумму ежемесячного платежа. Еще одно преимущество рефинансирования ипотеки заключается в том, что снижение процентных ставок позволяет домовладельцам заменить существующий кредит другим с дополнительным преимуществом в виде более короткого срока кредита и без изменения суммы платежа.

Недвижимость - лучший способ заработать деньги или увеличить благосостояние?

Зарабатывая деньги на недвижимости, вы можете минимизировать риски и получить высокую отдачу от своих инвестиций, но для этого необходимо надлежащее образование и опыт. Вы можете исправлять и переворачивать свойства. Вы можете покупать фиксаторы верха, ремонтировать их и сдавать в аренду. Или вы можете покупать существующую арендуемую недвижимость вместе с арендаторами, зная, что вы можете улучшить денежный поток, избавившись от неуплачиваемых арендаторов и добавив удобства, которые позволят вам повысить арендные ставки.

Неважно, какую стратегию вы используете, пока вы выбираете одну и овладеваете ею. Прежде чем покупать свою первую инвестиционную недвижимость, вам нужно многому научиться, а также понять связанные с этим риски. Местоположение - ваш приоритет для успешной инвестиции в недвижимость. Это повысит ваши шансы на дальнейшую продажу собственности.

Недвижимость - одно из лучших вложений, позволяющих заработать много денег, если вы покупаете недвижимость с хорошими фундаментальными показателями в их пользу.Это один из немногих предприятий, где банки почти готовы ссудить вам деньги, в то время как банки отклоняют примерно половину всех бизнес-кредитов. Недвижимость почти всегда дорожает более высокими темпами, чем уровень инфляции. Темпы прироста стоимости собственности составляли в среднем от 3 до 5 процентов ежегодно в течение последних тридцати лет.

Требуется драматический спад, такой как Великая депрессия или Великая рецессия 2007–2012 годов, чтобы повсюду пострадали ценности собственности. Знайте, что недвижимость в конечном итоге является местной, поэтому отдельные рынки недвижимости могут обрушиться из-за отсутствия спроса или резкого перестроения, хотя национальный рынок неуклонно растет.Один из аргументов в пользу недвижимости состоит в том, что вы владеете реальным активом. Компания может обанкротиться и обесценить свои акции. На них может начаться массовый иск, и выплачиваемые ими дивиденды исчезнут.

Когда вы владеете качественной недвижимостью, ее стоимость не упадет, если только эта территория в целом не станет нежелательной. Если вам не нужно его продавать в спешке, вы можете вернуть свои деньги. Вот почему частное ипотечное страхование аннулируется, как только вы достигнете 20-процентной доли в собственности.Все это объясняет, почему инвестирование в недвижимость безопаснее, чем вложение на фондовом рынке. Можно купить недвижимость для прироста капитала. Покупка квартир в надежде получить прибыль - один из таких случаев.

Покупка земли для последующей продажи застройщикам - другое. Однако недвижимость предлагает значительный денежный поток. Вы можете сдавать в аренду квартиры, кондоминиумы, дома на одну семью и коммерческие помещения. Это генерирует ежемесячный денежный поток для владельца. Денежный поток компенсируется расходами, вычитаемыми из налогооблагаемой базы, такими как расходы на техническое обслуживание, налоги на имущество и страхование.Существует множество способов расчета рентабельности инвестиций в аренду недвижимости. Если вы используете уравнение ставки капитализации, хорошая рентабельность инвестиций составляет 10 процентов, а 12 процентов считаются отличными.

Обычно используется максимальная ставка, потому что уравнение простое. (NOI / цена покупки x 100%). Обратите внимание, что эти доходы основаны на доходе, который вы видите с каждым чеком аренды. Оценка собственности - это прибыль, которую вы не получите, если не продадите ее. Когда вы инвестируете в недвижимость, вы можете достичь чистой стоимости в миллион долларов или больше просто потому, что недвижимость, которой вы владеете и управляете, с годами выросла в цене.

У немногих из нас есть наличные, чтобы купить недвижимость сразу. Вот почему многие вносят первоначальный взнос за недвижимость перед ее ремонтом. Затем они могут сдать его в аренду или перевернуть. Сдача его в аренду приносит стабильный доход, который имеет значительную юридическую защиту, поскольку вы, как правило, можете выселить неплатящих арендаторов. При возврате наличных денег учитывается ипотечный кредит на недвижимость, и вы можете легко увидеть двузначную рентабельность инвестиций, используя это уравнение.

Перевернуть собственность или продать ее после того, как вы ее купили и отремонтировали, принесет прибыль.Однако такой подход более рискованный, чем сдача недвижимости в аренду. Вы теряете деньги каждый месяц, когда владеете недвижимостью и оплачиваете расходы, такие как ипотека. Если вы продадите недвижимость дешевле, чем она стоит, вы можете потерять десятки тысяч долларов. С другой стороны, если вы купите недвижимость и сдадите ее в аренду, вы получите больше за нее от инвесторов, потому что она идет с потоком дохода, существующим арендатором.


Артикул:

REIT | Исправить и перевернуть
https: // thecollegeinvestor.com / 10414 / способами-инвестировать в недвижимость
https://www.forbes.com/sites/jrose/2018/04/18/real-estate-investing-without-buying-property/#7b1b9b511496

Краудфандинг и кредитование твердых денег
https://www.usatoday.com/story/money/personalfinance/2017/08/23/diversified-portfolio-5-ways-invest-real-estate/588610001

Благодарность
https : //www.zillow.com/research/zillow-home-value-appreciation-5235

PMI
https://www.foxbusiness.com/features/how-to-dump-pmi-asap

ROI
https : // www.mashvisor.com/blog/rate-of-return-on-a-rental-property
https://www.biggerpockets.com/blog/rental-investing-earn-2000-month

Стратегия заработка
https: //www.businessinsider.com/secret-to-wealth-real-estate-2015-4
https://www.biggerpockets.com/blog/rental-investing-earn-2000-month
https: // www. largepockets.com/blog/plan-to-make-a-million

Выплата кредита
https://www.forbes.com/sites/brandonturner/2016/10/18/4-things-you-need-to -Станьте-миллионером-инвестированием в недвижимость / # 3c402999247a

Бизнес-кредиты отклонены
https: // www.biz2credit.com/blog/2019/05/13/6-reasons-small-busshops-get-rejected-for-loans/

.

Как заработать на недвижимости

Люди зарабатывают деньги на недвижимости различными способами, в зависимости от их интересов и навыков, которые могут помочь повысить ценность покупки недвижимости. Многие методы заработка на рынке недвижимости оказались успешными, хотя некоторые из них более подходят на определенных этапах делового цикла.

Важные вещи, которые нужно знать, прежде чем пытаться заработать на недвижимости

Несколько ключевых моментов, которые необходимо знать об инвестициях в недвижимость, прежде чем вы начнете их в первый раз.Обычно такие инвестиции:
  1. Осуществляются на долгосрочной основе, поскольку рынок недвижимости довольно неликвиден по сравнению с финансовыми рынками акций и облигаций.
  2. Вовлечение относительно высоких транзакционных издержек для компенсации брокерам по недвижимости за рекламу собственности и организацию ее продажи.
  3. Требовать, чтобы вы платили налог на недвижимость и регулярно обслуживали ипотеку, если она вам нужна.
  4. Требуется обслуживание и регулярный присмотр, если на участке есть строение.
По сути, тем, кто хочет заработать на недвижимости, необходимо потратить значительное время и капитал, чтобы выгодно инвестировать в недвижимость.

Способы заработать на недвижимости

Основная идея для тех, кто покупает и продает недвижимость, обычно заключается в том, чтобы купить недооцененную собственность и затем продать ее по более высокой цене, возможно, после того, как в ней будут сделаны некоторые улучшения. Эту стратегию также можно использовать для покупки недвижимости в периоды низких цен, а затем для ее продажи, когда цены вырастут.

Некоторые люди также зарабатывают деньги на недвижимости, покупая недвижимость, а затем сдавая ее в аренду другим людям или бизнесу. Эта стратегия предполагает наличие определенных навыков управления недвижимостью для достижения успеха, поскольку вам или вашему агенту необходимо будет проверять потенциальных арендаторов, получать их арендные платежи, а затем убирать и ремонтировать вещи после того, как они освободят недвижимость.

Третьи, которые хорошо разбираются в ремонте собственности или готовы нанять кого-то, кто умеет делать деньги, могут зарабатывать на недвижимости, покупая дешевую «ремонтную» собственность, которая требует ремонта или модернизации.Затем они могут сделать самые рентабельные улучшения, которые дадут собственности хорошие шансы на продажу по более высокой цене.

.

Как заработать на аренде недвижимости

Не секрет, что удачно расположенная инвестиция в недвижимость по разумной цене может эффективно принести больший доход, чем стоимость денег, использованных для ее финансирования.

Многие из тех, кто держался за дома на одну семью в хороших районах в течение 10 или более лет, накопили значительный капитал и большие сбережения.

Перед тем, как написать эту статью, я провел небольшое исследование в Интернете, но не смог найти краткого объяснения «как односемейная аренда зарабатывает деньги» .

Чтобы ответить на этот вопрос, я думаю, что лучше просто подумать о табурете на 4 ножках.

  1. Денежный поток
  2. Амортизация
  3. Оценка
  4. Налоговые льготы

Давайте рассмотрим каждую из этих частей более подробно.

Основной способ заработка на аренде собственности - это денежный поток . Проще говоря, это разница между полученной арендной платой и всеми операционными расходами.

Бонус: Получите БЕСПЛАТНУЮ копию электронной книги INVESTOR HACKS при подписке!

Бесплатный набор инструментов для подписчиков

Хотите узнать об инструментах, которые я использовал, чтобы заработать более 40 000 долларов за сделку? Получите немедленный доступ к видео, руководствам, загрузкам и другим ресурсам для доминирования в сфере инвестиций в недвижимость. Зарегистрируйтесь ниже бесплатно и получите доступ навсегда.

Например, вы покупаете дом за 200 000 долларов и снимаете его за 1 500 долларов в месяц. Если вы получите высокую процентную ставку и внесете солидный первоначальный взнос, ваш «PITI» (основная сумма, проценты, налоги, страхование) составит около 985 долларов в месяц. Это оставляет вам разницу в 515 долларов между получаемой вами арендной платой и ежемесячным платежом «PITI».

Неужели все так просто? Конечно нет! Чтобы понять, сколько денег мы ДЕЙСТВИТЕЛЬНО зарабатываем, нам нужно поговорить о том, что называется чистым операционным доходом.

СВЯЗАННЫЙ: Руководство для начинающих по покупке недвижимости в аренду (пример из практики)

Что такое чистый операционный доход?

Чистая операционная прибыль (NOI) - это арендная плата, которую вы собираете, минус все операционные расходы . Наиболее частые операционные расходы:

  • Вакансия (когда ваша собственность пустует)
  • Ремонт (когда ваша собственность нуждается в ремонте)
  • Плата за управление (за поиск / выселение арендаторов и внимание к деталям)
  • Просрочка (когда арендаторы платят поздно или вообще перестают платить)

Для расчета чистой операционной прибыли мы можем умножить ежемесячную арендную плату на 12 (1500 долларов x 12) = 18000 долларов; это часто обозначается как Общая запланированная арендная плата .

Теперь посмотрим на расходы.

Надбавка за вакансию

Вакансия - это временные промежутки между арендаторами. При выезде одного арендатора недвижимость необходимо «сдать» в готовое для аренды состояние. Вы должны понимать, что в течение этого периода не будет взиматься арендная плата, и поэтому вам необходимо реально составить бюджет на потерянной арендной платы . Чтобы быть консервативным, я хотел бы предположить, что моя собственность будет пустовать в течение одного полного месяца в году.

Итак, давайте вычтем месячную арендную плату в размере 1500 долларов из нашей общей запланированной арендной платы выше.

18000 - 1500 долларов = 16 500 долларов

СВЯЗАННЫЙ: Дорога к аренде: Маркетинговое руководство по аренде недвижимости

Ремонт

Это предметы повседневного обслуживания, такие как смесители, бытовая техника, двери, замки, осветительные приборы , Ремонт HVAC и т. Д. Эта сумма может варьироваться в зависимости от размера и возраста собственности, но в среднем приличный ориентир для нового дома в хорошем состоянии составляет около 2000 долларов в год.

Давайте вычтем еще 2000 долларов из нашей общей запланированной арендной платы.

18000 долларов - 1500 долларов - 2000 долларов = 14 500 долларов

Плата за управление

В отличие от вакансий и ремонта, это расходы по усмотрению. Однако от вас не требуется нанимать управляющего недвижимостью - кто-то должен будет управлять каждой собственностью, которой вы владеете (даже если это ВЫ), поэтому разумно признать эту вполне реальную стоимость.

Мне нравится управлять своей собственностью, поэтому я не плачу эти деньги сторонней компании по управлению недвижимостью, но у меня большой опыт, и я расплачиваюсь в свое время.

Вы должны решить для себя, хотите ли вы действовать в одиночку или нанять менеджера. Многие управляющие компании взимают около 10% от валовой арендной платы (18 000 долларов США x 10%) = 1 800 долларов США.

Давайте вычтем еще 1800 долларов из GSR.

18000 долларов - 1500 долларов - 2000 долларов - 1800 долларов = 12 700 долларов США

Просрочка платежей

Эту стоимость немного сложнее предсказать по сравнению с вакансией и ремонтом. Предполагая, что вы покупаете хороший дом в хорошем районе города, и ваши жильцы проходят тщательную проверку, это не должно быть проблемой.Однако даже самый лучший процесс проверки не защитит арендодателя от случайных просроченных арендаторов. Что-то случается - так что давайте выделим 2% от общей арендной платы (18 000 долларов x 2%) = 360 долларов

Давайте вычтем еще 360 долларов из нашей годовой арендной платы брутто.

Как вы можете видеть выше, ваш чистый операционный доход - это запланированная валовая арендная плата за вычетом всех операционных расходов (и имейте в виду, что ипотека не является частью этого расчета).

Ипотечный кредит (PITI)

Выплата основного долга, процентов, налогов и страховки (или сокращенно «PITI») будет вашим самым большим расходом и будет включать общую сумму основного долга, процентов, налогов и страховки за год.

Теперь посмотрим на цифры…

После этих расходов у вас будет 520 долларов прибыли за год - , что не так уж много денег .

Однако важно понимать, что если бы у вас была управляющая компания, выполняющая всю работу, это был бы пассивный доход , который практически не требовал от вас времени или работы.

Кроме того, если предположить, что арендная плата со временем вырастет, ваша валовая арендная плата будет увеличиваться, в то время как основная сумма долга и проценты останутся прежними.

Закончить год с 2320 долларами - неплохая сделка (при условии, что вы не потратили много времени на управление недвижимостью), но что еще вы получите за свои вложения?

С каждым ежемесячным платежом по ссуде часть этого платежа идет на погашение основной суммы долга по собственности.

Здесь важно помнить, что вы будете платить по ипотеке чужими деньгами (арендная плата, которую вы получаете от своего арендатора).

Если вы когда-нибудь смотрели, как рассчитывается 30-летняя фиксированная ипотека, вы увидите, что с каждым годом вы выплачиваете все больше принципиальных выплат, чем в предыдущем году. Это означает, что вы увеличиваете капитал (разницу между стоимостью собственности и основной суммой кредита) каждый год за счет чужих денег .

Специфика выплаты по ипотечным кредитам - это еще одна тема. На данный момент все, что вам нужно помнить, это то, что каждый раз, когда поступает арендная плата, все большая часть вашего основного платежа и процентов идет на погашение вашей ипотеки, что фактически увеличивает ваш капитал за счет денег вашего арендатора.

Как вы можете видеть на диаграмме 1 ниже, вы бы выплатили 3 166,56 доллара США в течение первого года, эффективно увеличивая свою чистую стоимость (все ваши активы за вычетом ваших обязательств) чуть более чем на 3000 долларов.

Опять же, не много денег - я понял!

Но помните, покупка и владение недвижимостью - это долгосрочная стратегия. Давайте посмотрим на вещи вокруг 5 -го года.

Как вы можете видеть выше, в конце 5 -го года вы добавили дополнительные 17 тысяч долларов к своей чистой стоимости, и вы сделали это за счет арендной платы вашего арендатора.

СВЯЗАННЫЕ С: Калькулятор возврата наличных денег

Средняя оценка стоимости домов в значительной степени зависит от местных факторов, а также от некоторых подъемов и спадов в экономике США. Zillow дает оценку от 3% до 5% в год, в зависимости от местных факторов, а оценка - это увеличение стоимости актива с течением времени.

В округе Уэйк, штат Северная Каролина, куда я в настоящее время инвестирую, у нас были одни из самых конкурентоспособных показателей оценки в этом районе.Средний курс повышения курса в Роли в период с 2016 по 2017 год составляет 5%.

Чтобы не погрязнуть в сложных экономических данных, я предпочитаю быть консервативным, предполагая, что хороший дом в хорошем районе будет стоить в среднем 1% в год.

Почему повышается стоимость дома?

Домашняя благодарность не всегда гарантирована, поэтому лучше начать с понимания того, почему такая благодарность вообще возникает.

Фиксированное предложение

В Соединенных Штатах имеется фиксированный запас земли для строительства домов.Рост населения постепенно увеличивает спрос - а при фиксированном предложении земли это, естественно, приведет к росту цен.

Рост населения

В Соединенных Штатах с течением времени наблюдается устойчивый рост населения. Больше людей означает, что для них потребуется больше крыш.

В июле 2015 года округ Уэйк был назван одним из самых быстрорастущих округов страны. Согласно исследованию демографии округа Уэйк, Роли растет со скоростью 14% в год.Этот рост населения увеличивает спрос на жилье, что увеличивает его стоимость. Изучите местные показатели признательности в вашем городе и штате. Многие округа, такие как округ Уэйк, Северная Каролина, будут публиковать демографические данные, которыми они делятся с общественностью. Zillow.com - еще один хороший ресурс для получения информации о средних оценках оценки в определенных регионах.

Амортизация и увеличение стоимости вносят вклад в прибыль в силу другой концепции, называемой собственным капиталом. Собственный капитал определяется как разница между стоимостью актива и любой задолженностью по нему.

Когда мы объединяем вознаграждение с постепенным погашением основной суммы кредита (амортизация), у нас остается собственный капитал.

Посмотрите на диаграмму ниже.

Как видите, сумма собственного капитала в собственности через 5 лет после покупки, с учетом 30-летнего графика амортизации и годового прироста стоимости 1%, составляет 47 898 долларов США . Как владелец арендуемой собственности, ваша чистая стоимость теперь будет почти на 48 000 долларов больше из-за вашего инвестиционного решения.

Недвижимость предлагает одни из самых щедрых налоговых преимуществ среди классов активов. Арендуемая недвижимость может амортизироваться каждый год для компенсации любого денежного потока, а все расходы на обслуживание и расходы могут вычитаться из полученной прибыли.

Помните проценты по ипотеке в размере 5700 долларов, которые вы заплатили в первый год? Все это не облагается налогом. Таким образом, любой денежный поток, полученный вами в конце первого года, будь то 500 долларов США (управляется профессиональной компанией) или 2000 долларов США (если управление осуществляется самостоятельно), будет компенсирован выплаченными вами процентами по ипотеке.У вас также есть возможность вычесть проценты по ипотеке из любого личного дохода, полученного вами в этом году.

Есть еще одно преимущество, называемое амортизацией. По сути, вы можете снизить стоимость оборудования в доме, чтобы компенсировать любой доход, который у вас есть. Несмотря на то, что вам не нужно буквально платить из своих денежных резервов, чтобы оплатить эти расходы, IRS все равно позволит вам засчитать это как расходы, поскольку они признают, что все физические активы со временем изнашиваются.

1031 Обмен

Помните капитал в размере 47 000 долларов в пятый год? Если вы решили продать недвижимость, вы можете использовать 1031 Exchange для отсрочки уплаты налогов на эти деньги, если вы используете их для другой инвестиционной собственности.Есть другие критерии, которые должны быть соблюдены, и мы не будем здесь рассматриваться.

СВЯЗАННЫЕ С: Выполнение 1031 обмена (простой способ) с RealtyMogul

На эту тему написаны книги, и эта статья предназначена для краткого обзора. Надеюсь, вы видите, что владение арендуемой недвижимостью на длительный срок может быть очень прибыльной инвестиционной стратегией с низким уровнем риска.

Хотя может быть трудно получить дом на одну семью, чтобы показать денежный поток при покупке по «розничной» цене (пример, используемый в этой статье, предполагает, что недвижимость была куплена со значительной скидкой), это возможно при использовании эффективный маркетинговый подход.

Майк Отранто - арендодатель и с 2005 года активно инвестирует в недвижимость в районе Роли, Северная Каролина. У него есть опыт работы как с одноквартирным, так и с многоквартирным домом, но его основное внимание уделяется покупке и владению недвижимостью вместе с владельцем. финансирование. Посетите веб-сайт Майка www.OtrantoRealEstate.com.

Источники

https://www.zillow.com/research/zillow-home-value-appreciation-5235/

https://www.investopedia.com/articles/mortages-real-estate / 11 / правда-о-рынке-недвижимости.asp

http://www.econ.yale.edu/~shiller/data.htm

Иррациональное изобилие: переработанное и расширенное третье издание Роберта Дж. Шиллера

.

Смотрите также