Как на ремонте квартир заработать


Бизнес на ремонте квартир - Портал о бизнес-идеях №1

Содержание статьи

Бизнес, связанный с жильем, по праву считается вечным. Покупают люди новые квартиры и дома или живут в старых – без ремонта им не обойтись. Хорошо, если у владельцев есть время и опыт на самостоятельное решение вопроса. Если же того и другого нет, то приходится прибегать к услугам специализированных организаций. И доля людей, которые не могут сами сделать ремонт, с каждым годом только растет, особенно в крупных городах, где евроремонт в квартирах — это уже не роскошь, а скорее необходимость…

Сколько зарабатывают «ремонтники»

Больше всех зарабатывают московские мастера. Стоимость ремонта здесь начинается от 70 долларов за кв. м. Цены могут подниматься достаточно высоко, и нередко доходят до 400 долларов за кв. м. и более. Ремонт небольшой двухкомнатной квартиры может стоить от 3500 до 20000 долларов, из которых 40% – стоимость материалов, 20% – оплата труда мастеров, остальные 40% – прибыль ремонтной компании. Идеальный вариант, когда фирма получает крупный заказ, например, на отделку нового многоквартирного жилого дома. Но получить такую работу сложно, так как все стремятся заработать хорошие деньги.

Узнай сроокупаемости бизнеса

Проще всего обходится ремонт квартир в новостройках. Это уже готовый «полуфабрикат», где остаются только отделочные работы. Чуть сложнее обстоят дела со старыми домами, вроде «сталинок» и «хрущевок». Подрядчики опасаются браться за такие заказы, потому что слой штукатурки стен может доходить до 15 см. В результате этого увеличивается срок работы. Ремонт обычной 2-х комнатной квартиры в старом доме может длиться  до 4 месяцев.

Рыночная ситуация

Конкуренция в сфере ремонта квартир огромна. Хотя в Москве, по некоторым данным, ремонтом квартир занимаются более 200 тыс. человек, спрос сохраняется стабильно высоким, поэтому работы хватает на всех. Квартиры стареют, продаются и покупаются, поэтому смена интерьера всегда актуальна.

На рынке работает сразу несколько категорий игроков. Первые — домостроительные комбинаты. Это крупнейшие компании, которые работают с новостройками. Сфера их интересов — большие заказы, и частные владельцы квартир им не интересны. Следующая категория — крупные организации, располагающие большим штатом исполнителей, современным оборудованием, дизайнерским отделом и собственным транспортом. Такие компании берутся как за крупные заказы, так и за частные подработки. И цены у них соответствующие.

Затем идут более мелкие компании, штат которых состоит из пары десятков человек и, чаще всего, без дизайнерского отдела. При этом они также располагают допуском СРО, то есть, застраховали свою производственную ответственность. И низшая ступень в иерархии ремонтно-отделочного бизнеса — частники, предлагающие свои услуги на строительных рынках, возле строительных магазинов и объявлениями в газетах. Эту категорию признают наиболее стихийной, непредсказуемой и опасной, потому что клиенту не дается никакой гарантии на оказанную услугу. Если через год у вас обвалится штукатурка, то найти такого мастера и предъявить ему свои претензии не получится.

Но услуги частных ремонтников все равно заказывают, потому как цена работ у них самая низкая. В процентном соотношении, их услуги стоят на 20% ниже услуг небольших лицензированных компаний и на 50% ниже услуг крупных фирм.

Бизнес начинается с «команды»

Весь ремонтный бизнес держится на квалифицированных мастерах. Если работники у фирмы хорошие и работу выполняют качественно, то ее будут рекомендовать другим клиентам. Будет работать сарафанное радио. Но создать действительно достойную команду мастеров — задача очень трудная.

Специализированных заведений, занимающихся обучением мастеров ремонта жилых объектов на высоком уровне, в нашей стране нет. Поэтому все мастера набираются опыта на объектах.

Подбор персонала начинающих фирм всегда проходит «пробным методом». Узнать уровень мастера  с виду или в процессе собеседования невозможно. Понять это можно только на деле, но неквалифицированный мастер этим делом может испортить репутацию фирмы раз и навсегда. Поэтому только что принятых работников всегда ставят в напарники к проверенному мастеру.

Организационные вопросы

С точки зрения закона, открыть фирму по ремонту квартир несложно и недорого. Обязательное лицензирование данной деятельности отменили. Не нужен и допуск СРО, так как ремонт, в большинстве своем, не затрагивает безопасность капитального объекта.

Для начала необходимо зарегистрировать ИП или «ООО» (юридическое лицо). Второй вариант обойдется дороже, зато статус юридического лица дает больше преференций, и доверие клиентов к организациям всегда выше. Что же касается системы налогообложения, то предпочтительней всего использовать упрощенную систему налогообложения (УСН), 6% от выручки или 15% от прибыли организации.

Затем уже идет основной этап открытия бизнеса. Необходимо арендовать офис для приема клиентов, закупить профессиональный инструмент и автомобиль («Газель») для перевозки мастеров и доставки материалов. На это уйдет не менее 20 тыс. $. А дальше начинается поиск квалифицированных мастеров. Вот здесь вы сделаете основные денежные вложения, подключив все свои ресурсы и возможные связи в строительной отрасли.

Сколько стоит потратить на ремонт квартиры?

Покупка устаревшей квартиры и косметический ремонт - это разумный способ для покупателей жилья получить доступную точку входа в эксклюзивный пригород.

Это также стратегия, которую используют ласты для быстрого заработка, а инвесторы - для увеличения стоимости своих активов и укрепления своего портфеля.

В этом году на The Block каждой команде был выделен бюджет в размере 220 000 долларов на создание роскошных квартир в заброшенном бывшем пансионате.Победа в испытаниях также может увеличить бюджет на десятки тысяч долларов.

Ремонт квартир может повысить ценность, если вы не чрезмерно капитализируете. Фото: Domain.com.au

Но если вы ремонтируете квартиру в реальном мире, скорее всего, у вас нет бюджета размером с Block , который можно потратить, и вам не обязательно он понадобится, согласно ремонту. эксперты.

По теме: Посмотреть пять квартир Гатвик на продажу

Стоимость определяет бюджет

По словам основателя Школы ремонта Бернадетт Янсон, ремонтники квартир должны планировать потратить от 6 до 9 процентов стоимости имущества.«Если они тратят более 9 процентов, я думаю, они будут чрезмерно капитализировать», - сказала она.

Директора компании Living Space Constructions из Сиднея Шон Хэнли и Люк Уиттингтон сказали, что их клиенты потратили около 9 процентов от стоимости недвижимости, или в среднем около 85 000 долларов.

Эта цифра варьируется в зависимости от бюджета, недвижимости среднего и высокого уровня, но конечный покупатель является ключевым фактором, влияющим на расходы.

«Если кому-то нужны большие деньги и он находится в хорошем районе, покупатели могут ожидать чего-то, а некоторые бренды они хотят видеть в элитном доме», - сказал г-н Хэнли.

Покупатели в богатых районах ожидают высококачественной отделки. Фото: Domain.com.au

Основатель компании Property Boost Рассел Майлз из Мельбурна сказал, что ремонтники квартир должны удерживать бюджет ниже 10 процентов от стоимости собственности, в зависимости от их намерений в отношении собственности.

«Некоторые люди просто хотят сделать это место прекрасным для жизни, чтобы с радостью потратить лишние деньги», - сказал он.

Размер имеет значение

Чем больше квартира, тем больше вам нужно будет потратить, но затраты не всегда прямо пропорциональны площади.

Покраска стен и замена полов не будут стоить столько же, сколько ремонт дорогих комнат, таких как кухня и ванная.

«Когда вы переходите от одной ванной комнаты к двум, это увеличивает стоимость», - сказала г-жа Янсон. А с большими поверхностями для плитки и дополнительной сантехникой большие ванные комнаты будут стоить дороже.

Тратить деньги, чтобы зарабатывать деньги

Удаление внутренней стены - одно из самых дорогих изменений в квартире, так как требует инженерных работ, сноса, новых балок и ремонта окружающих поверхностей.Но, несмотря на стоимость около 14 000 долларов, Хэнли сказал, что оно того стоило.

«Многие люди хотят освободить пространство между кухней и гостиной», - сказал он. «Я считаю, что это увеличивает ценность намного [больше], чем затраты на удаление [были бы]».

По словам г-жи Янсон, в квартире ремонт ванных комнат дороже, чем в кухнях. «Не всегда нужно выпотрошить кухню и начать все сначала, часто можно установить новые двери, установить новые доски и заменить столешницы.”

Ванные комнаты обычно являются самым дорогим помещением для ремонта в квартире. Фото: Alisa and Lysandra Interiors

Для крупных изменений требуется одобрение корпорации владельцев, что может занять много времени. По словам г-на Хэнли, если недвижимость пуста, а выплаты по кредиту продолжаются, задержки могут быть на удивление дорогостоящими.

«Время - деньги в инвестиционной собственности», - сказал он. «Застройщик может быть готов к ремонту, но ваша квартира может ждать три месяца для согласования слоев.”

Подведение итогов

По мнению победителей The Block: Sky High Алисы и Лисандры Фрейзер, ключ к успеху - это найти золотую середину между скримпингом и избыточным капиталом.

Алиса и Лисандра Фрейзер помнили своего целевого покупателя во время недавнего ремонта квартиры в пентхаусе на Голд-Косте. Фото: Alisa and Lysandra Interiors

«Когда дело доходит до переворота, нужно рассматривать прибыль по сравнению с затратами», - сказала Алиса.«Возможно, вам не терпится установить столешницу из натурального камня на кухне, но это обязательно будет дорого. Возможно, вам будет лучше посмотреть на другую поверхность, которая выполняет ту же работу.

«Речь идет о поиске золотой середины, поскольку, очевидно, вы хотите, чтобы дом имел привлекательность и добавлял ценность, но не до такой степени, что это будет слишком дорогое путешествие».

Оборудование и материалы, используемые при ремонте, должны отражать потребности покупателей в этом районе, считают эксперты . Фото: Alisa and Lysandra Interiors

Чтобы оценить продажную цену вашей квартиры после ремонта, изучите недавно проданные квартиры аналогичного размера в этом районе, оценив уровень отделки в каждой квартире.

Не забудьте учесть гербовый сбор на покупку квартиры, а также агентские и маркетинговые сборы при ее продаже.

Направляйтесь в блок-концентратор домена для всего блочного контента.

.

10 способов бюджетного ремонта

Если вы хотите отремонтировать без лишних затрат, следуйте этим основным советам для создания экономичного проекта.

1. Вам нужен архитектор?

Нет никаких сомнений в том, что для некоторых проектов реновации лучше всего обратиться к услугам архитектора или архитектурного технолога. Однако не все проекты требуют этих услуг, особенно небольших расширений и внутренних изменений.

Если вы хотите отремонтировать и у вас ограниченный бюджет, у вас есть альтернативные варианты, когда дело доходит до ваших планов:

  • Нарисуйте планы самостоятельно .Это вполне приемлемо с точки зрения отдела планирования, если вы включите всю необходимую информацию. Имейте в виду, что вам понадобятся чертежи для целей Building Regs, и что они также будут тем, что вы передадите своим строителям для участия в тендере на работу
  • Наймите чертежника - это технический художник, способный превратить идеи в точные планы . Если вы решите нанять чертежника, убедитесь, что он имеет соответствующее страхование профессиональной ответственности, соответствующее размеру вашего проекта
  • Попросите строительного подрядчика подготовить набор планов

По данным CIAT, разница небольшая. между архитекторами и архитектурными технологами с точки зрения гонораров - ваше местоположение и проект являются факторами, которые будут определять то, что вы будете цитировать, а также размер практики и их опыт.

Дипломированный архитектурный технолог Эдди Вейр MCIAT говорит, что домовладельцы должны рассчитывать заплатить (в зависимости от размера и местоположения проекта):

  • 3-6% от их окончательных затрат на строительство для чертежей планирования
  • до 12% + за полный комплекс услуг, включая рабочие чертежи, управление проектом и периодические посещения объекта.

Стоит проверить ArchitectYourHome, архитектурную услугу с оплатой по мере использования, которая позволяет вам использовать архитектора столько же или ровно столько, сколько вам нужно, выбирая из меню услуг, от только чертежей до полного дизайна и управления проектами.

2. Поставщики: самый крупный - не всегда лучший

Несмотря на то, что соблазниться красивыми брошюрами, стильными веб-сайтами и быстро говорящими торговыми представителями слишком легко, имейте в виду, что только потому, что у поставщика или торговца много сотрудников и впечатляющей литературы по продажам, это не означает, что они обязательно будут работать лучше, чем «группа из одного человека» - но это означает, что они, вероятно, будут брать больше.

3. Выступать в роли менеджера проекта

(Изображение предоставлено getty images)

Большинство домовладельцев, пытающихся придерживаться своего бюджета при ремонте, находят наиболее рентабельный путь - управлять проектом самостоятельно, выбирая и найм отдельных профессий по мере необходимости.

Роль менеджера проекта не следует недооценивать - решения, которые вам придется принимать, и время, которое вы должны будете посвятить сборке, составляют , часто все это . С другой стороны, роль руководителя проекта означает, что вы контролируете, сколько вы тратите на рабочую силу и материалы, и это дает вам право выбирать, какие работы вы выполняете самостоятельно.

4. Магазин около

Хотя покупка всех строительных материалов или всей кухни или ванной комнаты у одного поставщика - это самый простой и быстрый путь, это определенно не самый рентабельный.

Покупки действительно окупаются, когда дело доходит до новой кухни. Нет абсолютно никаких причин, по которым вы должны покупать всю свою бытовую технику и рабочие поверхности у той же компании, которая поставляет ваши кухонные гарнитуры - в , исследуя множество доступных альтернатив , вы почти гарантированно сэкономите деньги. То же самое и с ванными комнатами.

5. Получите несколько котировок

Удивительно, сколько ремонтников не могут получить более одной котировки на работу - цены, указанные на торгах, могут варьироваться на сотни фунтов.

  • получить по крайней мере три предложения
  • получить рекомендации из надежных источников
  • самая дешевая цитата не всегда может представлять лучшее соотношение цены и качества

6. Рассмотрите незаконченный вид

Все, что сокращает трудозатраты расходы - это хорошие новости. Такие отделки, как березовый слой или открытая кирпичная кладка, например, избавят от необходимости штукатурки (задача, которую лучше всего доверить профессиональному штукатуру).

Открытые кирпичные стены больше подходят для внутренних стен, чем для внешних стен, где необходима хорошая изоляция.

7. Повторное использование старых материалов

Многие проекты реконструкции включают снос ветхих хозяйственных построек. Повторное использование оригинальных кирпичей дает огромную экономию. Точно так же повторное использование черепицы и шифера в исправном состоянии не только сэкономит вам деньги, но и поможет вашим новым дополнениям гармонировать со старым.

В случае деревянных окон, как правило, предпочтительнее отремонтировать , а не заменить - к тому же это обычно более рентабельно.

8. Смешивайте продукты высокого класса и стандартные

Высокое качество больше не идет рука об руку с высокой стоимостью. В то время как не все дешевые комплекты для ванных комнат и кухни предлагают соотношение цены и качества, в последние годы многие серийные модели претерпели скачкообразные изменения.

Покупка фасадов и каркасов стандартных блоков и их украшение более необычными или яркими рабочими поверхностями, ручками и скрытым освещением, например, предлагает удобную для кошельков альтернативу дизайнерским коллекциям.

(БОЛЬШЕ: Как получить кухню менее чем за 5 тысяч фунтов стерлингов )

9.Планируйте заранее для выгодных покупок

Организуйте место для хранения вещей, которое даст вам возможность хранить слишком выгодные покупки, такие как кухни и сантехника, которые нельзя упустить.

Не ждите, пока вам понадобится новая кухня, чтобы начать поиск - покупка выгодной цены, когда вы видите, что это может привести к огромной экономии.

10. Сделай сам

Засучив рукава и взявшись за работу на основе Сделай сам - один из лучших способов сэкономить, когда дело доходит до ремонта.

Как далеко вы зайдете, будет зависеть от того, насколько вы уверены в своих навыках, и некоторые работы почти всегда лучше доверить профессионалам (например, электромонтажные и штукатурные работы).

Однако вы можете сэкономить тысячи, выполняя более простые работы, такие как покраска и укладка плитки - вам тоже может понравиться!

Также будут случаи, когда самостоятельный подход может обойтись вам дороже, чем это сделал бы профессионал. Все мы знаем чрезмерного энтузиазма домашнего мастера, который испортил дорогие материалы и должен был заплатить профессионалу, чтобы все исправить.

( БОЛЬШЕ : Полное руководство по ремонту дома)

.

Кредит на ремонт | Заимствование для снятия и ремонта

Вы инвестор или DIY покупатель дома, который купил ветхую собственность, чтобы вернуть ей былую славу?

Узнайте, как получить кредит на ремонт

Сколько вы можете занять?

  • Мелкий ремонт у лицензированного строителя: Обычно вы можете занять 95% от покупной цены плюс стоимость ремонта для косметического ремонта.
  • Мелкий ремонт без застройщика: Обычно можно взять в долг до 90% от покупной цены плюс стоимость ремонта.
  • Капитальный ремонт: Обычно вы можете занять до 80%, если у вас нет подрядного застройщика. В этом случае вы можете занять 95% от покупной цены плюс стоимость ремонта.
  • Разборка / восстановление: Обычно вы можете занять до 90% стоимости земли или 95% от общей стоимости земли плюс затраты на строительство у лицензированного строителя.
  • Разрушить / восстановить без строителя: Вы можете занять до 60% от стоимости земли и ремонта, если делаете это самостоятельно.
  • Нет намерений обновлять: Обычно вы можете взять в долг до 80% от стоимости имущества в зависимости от местоположения и состояния имущества.
  • Low doc: Вы можете взять в долг до 80% от покупной цены плюс стоимость строительства.
  • Займ 105% от стоимости имущества: Если ваши родители могут выступать в качестве поручителя, вы можете занять всю сумму покупки, включая расходы на завершение.
  • Скидки: Доступны конкурентоспособный профессиональный пакет и базовые скидки по кредиту.

Позвоните нам по телефону 1300 889 743 или заполните нашу бесплатную форму оценки, и мы сообщим вам, какую сумму вы можете занять для ссуды на ремонт.

Грант HomeBuilder на сумму 25000 долларов США

Федеральное правительство объявило о выделении гранта в размере 25 000 долларов на строительство нового дома или ремонт существующего дома.

Грант предоставляется покупателям и домовладельцам, подписавшим договор до 31 декабря 2020 года.

Вы можете просмотреть полные критерии отбора на нашей странице HomeBuilder.

Грант может использоваться с другими федеральными грантами и грантами штата, такими как Программа первого жилищного депозита и Грант первого домовладельца.

Будет ли кредит выплачиваться поэтапно, как при финансировании строительства?

Если это небольшая работа, например менее 30 000 долларов, банк обычно платит подрядчику или строителю только после завершения.

Это может вызвать проблемы, так как застройщик может потребовать внесения предоплаты.

Лучше обсудить это с банком на этапе утверждения.

Для более крупных работ банки обычно хотят, чтобы выполнялись промежуточные платежи, а оценщик проверял работу в конце, чтобы подтвердить ее завершение.

Когда мне следует подавать заявление на ссуду на ремонт?

Банки могут не торопиться с одобрением вашей ссуды, поэтому лучше подавать заявку заблаговременно, чтобы избежать разочарований и стресса.

Если у вас много капитала в вашей собственности, вы можете высвободить его (пополнить ссуду) через неделю или две.

Если у вас очень мало капитала или вы полагаетесь на окончательную оценку имущества, подождите шесть недель или больше.


Почему банки такие консервативные?

Банки ненавидят незавершенный ремонт

Большинство кредиторов довольно существенно ограничивают сумму, которую вы можете взять в долг, если недвижимость находится в плохом состоянии.

Их больше всего беспокоит, оставите ли вы ремонт наполовину или не тратите деньги на ремонт дома вообще.

Для готового дома банк прибегает к принудительной продаже, если вы не можете произвести выплаты по ипотеке - недостроенную недвижимость продать намного сложнее.

Если недвижимость может быть сдана в аренду в ее нынешнем состоянии и имеет рабочую кухню и ванную комнату, то обычно применяются обычные правила кредитования.

В этих случаях вы можете занять до 100% стоимости недвижимости с помощью обычной ссуды или 80% с помощью низкой ссуды .

Большинство банков предпочитают лицензированных строителей

Большинство кредиторов отклонят вашу ссуду, если вы не воспользуетесь услугами лицензированного строителя для ремонта или ремонта вашей собственности.

Причина в том, что лицензированные строители обязаны нести Компенсацию за жилищное строительство (HBC), ранее известную как Гарантийное страхование жилья (HWI), что снижает уровень риска банка.

По опыту банков, люди, выполняющие работы по дому, не имеют страховки жилищного строительства (жилищного фонда компенсации (HBCF)).

Они также, как правило, не выполняют ремонтные работы на высоком уровне и берут отпуск, чтобы сделать это.

В целом проект занимает больше времени.


Какие преимущества ремонта?

Часто бывает дешевле купить существующее жилье, требующее ремонта, чем купить недвижимость, готовую к заселению.

Renovating также может предоставить вам возможность индивидуального дизайна вашего дома или, в случае инвестиционной собственности, провести капитальные улучшения, которые повысят стоимость собственности.

Кто берет ссуду на ремонт?

Обычно за финансированием ремонта обращаются покупатели жилья, а не инвесторы.

Некоторые люди хотят сделать это прямо сейчас, но им не хватает капитала в своем доме.

Обычно это верно, если вы взяли взаймы под 95% от стоимости недвижимости.

Если у вас есть лицензированный застройщик, то банк может рассчитывать на окончательную оценку, чтобы вы могли занять больше.

Если вы пользуетесь услугами подрядчиков или выполняете работы самостоятельно, вы не можете использовать увеличение стоимости вашего дома для финансирования ремонта.

Итак, вам нужен либо большой капитал, либо ссуда поручителя (только некоторые кредиторы могут это сделать), либо личный ссуда.


Популярные виды ремонта

  • Косметика: Новая краска, напольные покрытия и сады могут дать вам максимальную отдачу от вложенных средств.Вы получаете дом, который выглядит совершенно иначе, без особых усилий, времени и денег.
  • Кухни и ванные комнаты: Эти две комнаты обычно наиболее нуждаются в обновлении. Установив новую кухню и ванную комнату, вы можете значительно улучшить качество своего дома.
  • Установка бассейна: Бассейн может повысить ценность в некоторых местах, например, в Квинсленде, где погода позволяет использовать бассейн в течение большей части года.
  • Конструктивный ремонт: Снос стен и перестановка помещений - дело сложное и дорогое.Вы должны делать это только в том случае, если есть ограничения, не позволяющие выполнять определенные работы.
  • Добавочный номер: Сюда входит добавление дополнительного уровня или расширение вашего дома. Просто сначала убедитесь, что вы получили одобрение совета!

Риски, связанные с ремонтом

Слишком часто люди начинают проект реконструкции только для того, чтобы на полпути закончились средства.

Часто они обращаются в свой банк с просьбой о продлении ссуды, но получают отказ.

Затем они пойдут с несоответствующим кредитором, что разрешит им занять , но взимает с них непомерную процентную ставку.

Лучше всего заполнить нашу бесплатную форму оценки или поговорить с одним из наших опытных ипотечных брокеров по телефону 1300 889 743 , чтобы они помогли вам подать заявку, чтобы обеспечить максимальные шансы на одобрение.


Советы по ремонту

Если вы думаете о займе на ремонт, вот несколько простых вещей, которые вы можете сделать, чтобы ремонт прошел гладко:

  • Ищите недвижимость на стабильно растущих рынках, которая продается по цене ниже рыночной и требует лишь незначительного ремонта.
  • Убедитесь, что вы получили одобрение заявки на застройку (DA) или проконсультируйтесь с местным советом, прежде чем приступать к крупным или мелким строительным работам.
  • Если вы собираетесь произвести ремонт для продажи в ближайшем будущем (смена собственности), сосредоточьтесь на ремонте и переделке, которые на фактически на увеличат стоимость недвижимости, такой как ванные комнаты и кухни.
  • Поговорите со своим ипотечным брокером, прежде чем покупать «ремонтный верх» или начинать ремонтные работы в своем доме - последнее, что вы хотите сделать, это то, что на полпути ремонта закончились средства только для того, чтобы обнаружить, что кредитор не может одобрить ваш применение.

Подать заявку на ипотеку на ремонт

Наши ипотечные брокеры являются экспертами по всем типам строительных ссуд, включая жилищные ссуды на ремонт существующего дома.

Позвоните нам по телефону 1300 899 743 или заполните нашу бесплатную форму оценки, и мы вместе с вами рассмотрим все возможные варианты.


.

Сколько денег вы зарабатываете, если у вас есть жилой комплекс? | Работа

Владение жилым комплексом находится на грани между инвестициями и карьерой. С одной стороны, для покупки жилого комплекса обычно требуется значительная сумма денег, и то, что вы зарабатываете, обычно зависит от того, сколько вы в него вкладываете. С другой стороны, владение жилым комплексом может быть намного сложнее, чем владение другими видами активов, такими как акции или облигации.

Ставка капитализации

Если у вас нет долгов по своему многоквартирному дому, то, что вы будете делать, будет равно всему полученному вами доходу за вычетом всех ваших расходов.Если вы собираете арендную плату в размере 500 000 долларов и оплачиваете расходы в размере 300 000 долларов, вы заработали 200 000 долларов. Большинство инвесторов измеряют доход от своих квартир относительно стоимости здания с помощью показателя, называемого ставкой капитализации. Расчет ставки капитализации начинается с расчета чистой операционной прибыли. NOI вычитает ваши операционные расходы из вашего текущего дохода. Сложите всю собранную вами арендную плату и другой доход, например, квитанции от прачечной. Вычтите свои операционные расходы из дохода, чтобы найти NOI.Эксплуатационные расходы включают все, что вы тратите на эксплуатацию здания, но не включают основные капитальные затраты, которые вы делаете для продления срока службы здания или увеличения его стоимости. Получив NOI, вы делите на него цену или стоимость здания. Например, если у вас есть NOI в размере 200 000 долларов, но вы заплатили за него 2,4 миллиона долларов, то максимальная ставка составит 8,33 процента.

Возврат после ипотеки

Если у вас есть ипотечный кредит, ваш доход - это не деньги, которые вы собираете в своем NOI.Это то, что у вас осталось после выплаты ипотечного кредита. Чтобы рассчитать доходность после выплаты долга, называемую доходностью наличных денег, вы разделите этот чистый денежный поток на ваш первоначальный взнос. Если вы вложите 700 000 долларов в эту собственность за 2,4 миллиона долларов, вы должны будете 1,7 миллиона долларов. Если бы ваше годовое обслуживание долга составляло 130 000 долларов, и вы вычли его из 200 000 долларов NOI, вы бы получили годовой возврат наличными в размере 70 000 долларов. Когда вы соотносите 70 000 долларов с авансовым платежом в 700 000 долларов, вы получите 10-процентный денежный возврат.

Прибыль от продаж

Когда вы владеете многоквартирным домом, вы надеетесь заработать деньги, продавая его. Это происходит несколькими способами. Многоквартирные дома часто продаются на основе ставки капитализации, которая фактически кратна доходу, который они производят. Если вы увеличиваете доход своего здания за счет повышения арендной платы или сокращения расходов, вы сможете продать его с прибылью. Когда вы продаете на более выгодном рынке или улучшаете качество здания, покупатели могут захотеть купить ваше здание с меньшим коэффициентом прибыли, что даст вам дополнительную прибыль.Наконец, если у вас была ипотека, вы, вероятно, ее выплатили. Поскольку у вас меньше ипотечного кредита, чем вы изначально взяли, вы сможете получить этот капитал при продаже.

Дополнительные возможности получения дохода

Некоторые владельцы квартир управляют своими собственными зданиями. Плата за управление сильно различается, но обычно составляет от 3 до 7 процентов от собранной арендной платы. Если вы сами управляете зданием, вы можете сократить эти расходы. Для здания, приносящего арендную плату в размере 500 000 долларов, 5-процентная плата за управление составит 25 000 долларов в год.Выполнение собственных работ по техническому обслуживанию также может снизить расходы на ремонт и позволить вам положить больше денег в свой карман.

.

Смотрите также